Strata vs Stratum
Strata en stratum zijn speciale titels die door de regering van Australië zijn geïntroduceerd en later door verschillende andere landen zijn overgenomen als het gaat om eigendom van appartementen of flats. Er is veel overlap in deze twee speciale soorten titels die verwarring in de hoofden van de mensen veroorzaken. In dit artikel wordt geprobeerd deze verschillen uit te leggen door de kenmerken van de strata en stratum-eigendomstypen te benadrukken.
Zowel strata als stratum zijn vormen van titels die zijn gebaseerd op het concept van eigendom, dat land verdeelt in lagen of ruimtes waarbij kopers eigendomsrechten verwerven op ruimtes of eenheden, samen met gezamenlijke rechten op gebieden die vaak worden gebruikt. Deze titel ontstond voor het eerst in NSW in 1961. Dit type eigendom, bekend als strata-titel, is ook een standaard geworden in de rest van de staten en enkele andere landen. Strata-titel wordt vaak gebruikt in gevallen van verticale onderverdeling, een praktisch voorbeeld hiervan zijn de eigendomsrechten van de koper in een appartement. Het is vergelijkbaar met de rechten van de koper in een condominium, in de VS en Canada.
Een ander belangrijk schema dat is geïntroduceerd om de eigendomsrechten van kopers in flats of appartementen uit te leggen, is de stratumtitel. Hier zijn de ruimtes opgedeeld in kavels, waarbij gemeenschappelijke ruimte zoals trappen, oprit etc ook wel kavel wordt genoemd en bij de kavels wordt gerekend. Nu is bekend dat de oprit, tuinen, terras aan de bovenkant enz. eigendom zijn van het servicebedrijf en om deze eigenschap als een extra kavel in de onderverdeling op te nemen, levert dit problemen op als het gaat om vennootschapsrecht. Dit beleid om naar gemeenschappelijk eigendom te verwijzen als een eenheid in de onderverdeling is ook niet geliefd bij geldschieters, omdat ze dit eigendom niet als een zekerheid behandelen.
In het stratum-eigendomsstelsel heeft elke koper van de flat de titel van de eenheid die hij heeft gekocht, samen met aandelen in het bedrijf dat rechten heeft op het gemeenschappelijk eigendom. Deze kopers zijn het eens over zaken die de verantwoordelijkheden en bijdragen van kopers uitleggen in termen van gemeenschappelijk eigendom.
Wat is het verschil tussen Strata en Stratum?
• Het is duidelijk uit de bovenstaande beschrijving dat de titels verschillen vanuit het oogpunt van de geldschieter die het aandeel van de koper in het gemeenschappelijk eigendom moet accepteren, wat meer een verantwoordelijkheid en bijdrage is, zodat het gemeenschappelijk eigendom gemakkelijk kan worden onderhouden. Het is dit verschil in het behandelen van het gemeenschappelijk bezit als zekerheid waardoor kredietverstrekkers een andere rentevoet bieden op de stratumtitel, die iets hoger is.
• Het is dus beter voor een koper in een stratum-regeling om bij de geldschieter na te gaan of deze bereid is de aandelen van de koper in het onderhoud van het gemeenschappelijk eigendom als zekerheid te accepteren.
